從供求兩端加強房地産金融管理
2021-02-09 09:31:28      來源:經濟日报

要根治樓市“打新熱”,需要加強房地産金融管理,做好需求端和供給端兩篇文章。在需求端,要實施好重點房地産企業資金監測和融資管理規則,嚴厲打擊哄擡房價地價、惡意炒作行爲。在供給端,要按照“租購並舉”的方向擴大供給,加快研究金融支持住房租賃市場舉措。

最近,針對部分地區房價過快上漲尤其是“萬人搖號”“打新熱”等現象,多地金融監管部門出台嚴控房地産貸款集中度、調控房貸利率、嚴查消費貸和經營貸入市等舉措,以期堵住熱錢進入樓市,“摁”住房子投機需求、降低房子投資屬性。

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始于2016年9月底的此轮房地产调控已持续4年多,取得了显著调控效果,目前多数城市房价稳定,普通个人或家庭负债增长未明显加快。中国人民银行发布的数据显示,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。这意味着新增贷款大概率流向实体經濟,房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”等房地产金融监管措施效果显现。

于是,有人开始放松警惕,认为部分城市的“打新房热”不足为患,继续调控还有必要吗?目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。按照2020年6月末的个人住房贷款、房地产贷款数据统计,在37家A股上市银行中,有11家银行的个人住房贷款或房地产贷款占比越过“红线”。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛,如果任由金融资源注入房地产泡沫,就会对实体經濟、金融体系、居民财富带来风险隐患。

房地産金融肯定要管,而且必須管好。用限購、限貸的行政手段強力幹預,確實能一時堵住房價泡沫的“入水點”,但長期看可能傷及正常的經營、消費和改善型需求,仍難以緩解金融供給管理與房地産行業發展需求的矛盾、支持居民合理購房需求與防範價格風險的矛盾、房企合理融資與控制杠杆的矛盾。特別是一些短期調控涉及信貸總量、房貸利率、交易年限、相關稅費等問題,可能使少數地方樓市坐地起價,加大居民的實際購房成本,與政策初衷背道而馳。

楼市“打新热”源自新房、二手房存在明显价差,使得热钱借消费贷、经营贷、信用卡透支涌入套利。而要根治楼市“打新热”,需要加强房地产金融管理,做好需求端和供给端两篇文章。这也是中央經濟工作会议强调“保障性租赁住房”“长租房”“租赁住房用地”等内容并提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的应有之义。

一方面,在需求端,要強化對房地産企業融資狀況和拿地行爲的全面監測,實施好重點房地産企業資金監測和融資管理規則,嚴厲打擊哄擡房價地價、惡意炒作行爲。針對房企降杠杆、降負債的各項舉措不能松懈,要加快建立居民債務收入比監測體系,引導商業銀行房地産貸款合理增長,推動金融資源更多流向制造業、小微企業等重點領域和薄弱環節。按照因城施策原則,實施好房地産金融審慎管理制度。

另一方面,在供給端,按照“租購並舉”的方向擴大供給,加快研究金融支持住房租賃市場舉措,在舊城改造、城市更新及保障房建設上給予更大金融支持。要降低租賃住房稅費負擔,土地供應要向租賃住房建設傾斜,探索用不動産信托投資基金(REITs)爲代表的二級市場工具,打通公共租賃住房供應體系。健全以房地産股權基金爲代表的項目投融資架構,完善以保險、公募、養老金爲代表的長線機構參與股權投資,真正拓展房地産産業的內涵與價值邊界。(周琳)

编辑: 甘凌菲 责任编辑: 钱嘉榀

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